추진위, 조합 해산시 채무 누가 책임지나?[출처=노원신문]
최숙자
재개발사업을 진행하다 주택시장의 불황으로 사업성이 없거나, 제도개선 등으로 개발여건이 악화됨으로써 사업을 중단하는 것이 나을 때가 있다. 하지만 이 경우 사업 준비과정에서 지출된 비용부담을 어떻게 해결해야 할지 진퇴양난의 기로에 서게 된다. 사업이 지지부진한 뉴타운 지역의 해당 사업장마다 조합원들이 그 문제로 인하여 출구전략 수립에 걸림돌이 되고 있다.
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지난해 12월30일 국회 상임위를 통과하여 본회의 상정을 앞둔 도정법 개정안을 보면 추진위원회 승인이 취소된 경우 구청장은 해당 추진위가 사용한 비용의 일부를 조례로 정하는 바에 따라 보조할 수 있다고 하였다. 그러나 조합이 설립된 지역에 대한 대책은 없다. 그렇다고 조합원이 전액 부담하게 되는 것은 아니다.
엄청난 돈을 대여해 준 채권자는 1차로 연대보증인에게 청구할 것이고, 그래도 안되면 조합원 각각 지분에 해당하는 부담금을 납부하라고 하면서 부동산을 가압류하고 소송을 제기할 수도 있다. 그러나 조합원 총회에서 개별 조합원의 분담금이 확정되기 전에는 시공사가 일반 조합원을 상대로 대여금 상환 또는 손해배상을 청구한다 해도 법원에서 패소할 것이며, 일반 조합원들은 가압류 이의를 신청하여 가압류를 해제할 수 있다.
시공사가 일반조합원들의 재산에 대해 가압류를 하는 목적은 조합과의 합의를 강제하기 위한 수단으로 악용하기 위함이다. 개별조합원들의 조합채무에 대한 부담금은 도정법 제24조제3항의 규정에 의한 총회의 결의에 의해 비로소 확정되는 것이므로 총회결의로 조합원들의 분담금이 확정되기 전까지는 조합의 채권자는 개별 조합원들의 분담금을 임의로 확정하여 이를 청구할 수 없다.(표준정관 제21조)(대법원 1998.10.27. 선고 98다18414판결)
조합에 부과된 개발부담금을 조합원들에게 어떻게 분담하게 하는 가는 정관 기타 규약에 따라 조합원 총회 등에서 조합의 자산과 부채를 정산하여 조합원들이 납부하여야 할 금액을 결정하고 이를 조합원에게 분담시키는 결의를 하였을 때 비로소 확정적으로 발생하는 것이므로, 이러한 결의 등의 절차 없이 분담금을 임의로 확정하여 이에 대한 채권 압류를 할 수 없다.(대법원 1997.11.14. 선고 95다 28991판결)
그렇다면 현실적으로 재개발조합의 사업이 중지되었을 때 조합에서 사용한 비용에 대하여 영세한 조합원들이 부담하겠다고 찬성할 가능성은 거의 없다. 결국에는 현재의 조합집행부가 1차적인 책임을 면하기 어렵다. 그리고 사업권을 얻기 위해 자금을 대여해준 관련업체들은 채권확보가 어려워 손해를 볼 수밖에 없다. 그러므로 공익사업의 감독기관인 국가가 적극적인 대안을 마련하고 해결책을 강구해 달라고 주장하는 조합원의 요구가 결코 틀린다고 할 수 없다.
부동산 불황에 대한 예측도 못하고 공익사업이니 또는 강남·북 균형발전이라며 장밋빛 환상으로 구역지정을 남발하여 사업진행을 부추긴 국가의 책임이 크다. IMF금융위기와 파산한 저축은행 예금자보호를 위해 국민의 혈세에서 수십조의 비용지출도 하였는데 부동산시장의 상황변화와 국가기관의 잘못된 정책으로 사업이 중단되어 억울하게 손해 보는 재개발조합에 지원 보조를 해야 할 것이다.
사업진행에는 막대한 비용이 수반하기 때문에 사업이 지지부진할 때에는 비용부담을 절감하기 위해서라도 일찌감치 정비구역을 해제하고 대안개발에 임해야 한다. 정비구역 해제가 어려운 것은 아니다. 시장·구청장은 도정법 제77조의 감독권으로도 해제할 수도 있다. 신설되는 도정법개정안 규정을 적용하여 조합설립인가를 받은 날로부터 3년이 되는 날까지 사업시행인가를 신청하지 아니하는 경우 주민이 해제를 요청하여 지방도시계획위원회 심의를 거쳐 시장이 구역을 해제할 수도 있고, 토지등소유자의 과도한 부담이 예상되는 경우 또는 정비구역 지정 목적을 달성할 수 없을 경우에도 시장은 정비구역을 해제하면서 해제된 구역을 주거환경관리사업(휴먼타운이나 두꺼비하우징 등)으로 지정하여 원주민 쫓겨나가지 아니하는 정비사업은 시행 할 수 있다. 도촉법 제18조의 규정에도 재정비촉진계획결정일로부터 3년 이내에 사업시행인가를 신청하지 아니하는 경우 시장 구청장이 사업을 직접 시행할 수도 있다고 하였으므로 촉진지구를 해제한 후에 구청장이 대안개발을 해야 한다.(2구역 촉진계획결정 2008.9.11. 조합설립인가 2010.5.7.) 비용부담을 경감하기 위한 대안은 얼마든지 있다.